8 июня 2016 г. / , 12:22 / год назад

ИНТЕРВЬЮ-O1 Properties получила убыток в 15 г из-за переоценки, думает о покупке ТЦ

Дмитрий Минц дает интервью Рейтер в Москве в апреле 2015г. Владелец крупнейшего в РФ портфеля офисных центров класса А компания O1 Properties, оказавшаяся в убытках по итогам 2015 года из-за переоценки активов, заметила небольшое оживление на рынке коммерческой недвижимости и думает о покупке торговых центров, когда тренд окрепнет.Maxim Shemetov

МОСКВА (Рейтер) - Владелец крупнейшего в РФ портфеля офисных центров класса А компания O1 Properties, оказавшаяся в убытках по итогам 2015 года из-за переоценки активов, заметила небольшое оживление на рынке коммерческой недвижимости и думает о покупке торговых центров, когда тренд окрепнет.

"С отскоком рубля на рынке аренды офисов Москвы стало немного активнее – начиная с марта текущего года пошли сделки, хотя в основном в непремиальном сегменте и по довольно низким ставкам", - сказал в интервью Рейтер председатель совета директоров O1 Properties Дмитрий Минц.

Входящая в инвестиционную O1 Group Бориса Минца компания O1 Properties в 2015 году на фоне развернувшегося экономического кризиса смогла почти в полном объеме сохранить арендные потоки, но впервые за свою историю получила убыток в размере $177 миллионов.

"Этот убыток полностью от переоценки стоимости активов. Компания заработала "кэш" $109 миллионов, но эффект от переоценки оказался сильнее", - поясняет Минц.

Стоимость портфеля инвестиционного имущества O1 Properties уменьшилась в отчетном периоде на 8 процентов до $3,7 миллиарда в результате переоценки в конце 2015 года.

Арендный поток у O1 Properties по итогам 2015 года снизился всего на 7 процентов до $325 миллионов.

"Снижение произошло в основном из-за скидок и временных валютных коридоров, которые мы предоставляли и фиксировали, ну и, конечно, из-за растущей вакансии на рынке", - перечисляет собеседник Рейтер.

КУРС НА РИТЕЙЛ

O1 Properties, портфель качественных офисов которой в Москве составляет 517.500 квадратных метров, думает о движении в другой сегмент, и наиболее интересный вариант для компании - торговая недвижимость.

"Мы рассматриваем инвестиции в ритейл, но не прямо сейчас. Надо чуть-чуть подождать. Стивен Шварцман (руководитель инвесткомпании Blackstone Group) сказал, что в private equity сделках нельзя покупать на дне, нужно подождать, пока рынок от дна немного оттолкнется. Дно может быть долго, два года сидеть и не зарабатывать – неправильно", - говорит Минц.

"Если сектор недвижимости будет восстанавливаться, ритейл - самый быстро восстанавливающийся рынок, и если найти правильную точку и инвестировать в существенном объеме, можно заработать большие деньги. Но сейчас момент не совсем подходящий – отталкивания от дна еще не произошло", - поясняет он.

Один из вариантов войти в рынок торговой недвижимости для компании - покупка активов Immofinanz, чьим миноритарием на данный момент является O1 Group.

"Вопрос (о покупке активов) мы с Immofinanz пока не обсуждали, хотя о планах продажи торговых центров (ТЦ) в Москве, конечно, знаем. Часть портфеля выставлена на продажу, но покупателей пока не нашлось. У нас хорошее рабочее взаимодействие с менеджментом Immofinanz, поэтому когда продажи активов начнутся, мы рассмотрим данное предложение".

У Immofinanz пять крупных ТЦ в Москве (три объекта Золотой Вавилон, 5 авеню и Гудзон).

Минц также сказал, что есть и другие торгово-развлекательные центры в Москве, которые интересны компании, например, Columbus и Ривьера.

ПРОДАЖА ДОЛЕЙ В CA IMMO И IMMOFINANZ

Сейчас находится в процессе сделка по продаже O1 Group 26-процентной доли в австрийском девелопере CA Immo другому австрийскому девелоперу Immofinanz в рамках слияния этих двух компаний, о чем было объявлено в середине апреля.

"Сделка (по продаже доли O1 Group) формально закроется в июле-августе, так как нужно получить одобрение регуляторов. Основными рисками по сделке мы видим макроэкономические факторы. Например, если Великобритания выйдет из ЕС (референдум пройдет 23 июня 2016 года), ситуация ухудшится. Это может повлиять на инвестиционный климат, и многие сделки могут не состояться. Надеемся, что этого не произойдёт", - рассуждает Дмитрий Минц, также являющийся членом совета директоров O1 Group и заместителем председателя наблюдательного совета CA Immo.

"После слияния мы не собираемся инвестировать в акции объединенной компании", - говорит он, добавляя, что у O1 Group есть обязательство продать свой миноритарный пакет акций Immofinanz (менее 5 процентов) в течение 12 месяцев.

"Они не хотели, чтобы мы покупали доли в Immofinanz на средства, вырученные от продажи акций CA Immo. Мы договорились, что у нас есть 12 месяцев, в течение которых мы или продаем акции Immofinanz (на рынке), или они (сами) могут выкупить нашу долю по рыночной цене".

Минц говорит, что пока рано говорить, куда O1 Group потратит деньги, вырученные от продажи акций австрийских компаний.

Он добавляет, что по его мнению, Immofinanz не начнет продажу своих ТЦ в России, пока не закроет сделку с O1 Group по выкупу акций.

В ПОИСКЕ ОСОБЕННОЙ СИТУАЦИИ

Минц говорит, что компания не исключает в дальнейшем покупки активов вне России.

"Коллеги, которые работали над сделкой CA Immo в Европе, сейчас находятся в активном поиске новых инвестиционных идей на европейских рынках. Но это непросто: в Европе денег много, стоимость капитала ниже, чем у нас, поэтому надо искать особенную ситуацию. Инвестиция в CA Immo была такой ситуацией, но такие сделки единичны".

Последняя сделка с недвижимостью в России у компании - бизнес-центр Аврора, но его компания не купила, а взяла в управление у владельцев Forum Properties Андрея Баринского и Владимира Зубрилина, которые в прошлом году купили акции O1 Properties и стали миноритариями.

Собеседник Рейтер говорит, что неизвестно, выкупит ли в результате O1 Properties этот бизнес-центр.

"Андрей Баринский и Владимир Зубрилин выкупили 5,8 процента акций O1 Properties, а мы выдали конвертируемый заем на бизнес-парк Аврора и забрали этот актив в управление. Ситуация может остаться такой же, может измениться, это вопрос экономики – и цены данного актива, и цены наших акций".

Совокупный чистый долг О1 Properties на конец 2015 года составил $2,7 миллиарда. Денежные процентные расходы по займу остались на уровне 2014 года и составили $198 миллионов.

Недавно другой крупный владелец качественной недвижимости в Москве и девелопер AFI Development после публикации отчетности сообщил, что нарушил ковенанты по кредиту ВТБ и сейчас идет урегулирование вопроса через передачу банку крупнейших активов компании.

Минц говорит, что у O1 Properties ситуация принципиально иная.

"У нас лучше показатели по долговой нагрузке, чем в среднем по рынку. Все обязательства перед кредиторами мы выполняем. С учетом того, что весь рынок сильно просел, а у нас есть небольшой запас по ковенантам, то мы на этом фоне неплохо себя чувствуем".

0 : 0
  • narrow-browser-and-phone
  • medium-browser-and-portrait-tablet
  • landscape-tablet
  • medium-wide-browser
  • wide-browser-and-larger
  • medium-browser-and-landscape-tablet
  • medium-wide-browser-and-larger
  • above-phone
  • portrait-tablet-and-above
  • above-portrait-tablet
  • landscape-tablet-and-above
  • landscape-tablet-and-medium-wide-browser
  • portrait-tablet-and-below
  • landscape-tablet-and-below