15 июня 2015 г. / , 11:24 / 2 года назад

ИНТЕРВЬЮ-О1 Group планирует увеличить долю в Immofinanz или продать ее

* O1 Group может как увеличить долю в Immofinanz, так и продать

* Планирует оставить долю в CA Immo на уровне 26%

* Дочерняя O1 Properties в 14 г снизила чистую прибыль вдвое

* O1 Properties не исключает в будущем IPO

Ольга Сичкарь

МОСКВА, 15 июня (Рейтер) - Российская O1 Group бизнесмена Бориса Минца, ставшая за последний год акционером двух австрийских публичных девелоперов, совместно с CA Immo может как нарастить 6-процентную долю в Immofinanz AG, так и продать ее, а в России старается удержать объем арендных потоков от коммерческой недвижимости на снижающемся рынке и не стремится к новым покупкам.

О1 Group полностью устраивает 26-процентный пакет в австрийском девелопере CA Immo, в отличие от ситуации с Immofinanz, где О1 Group изначально хотела собрать 13,5 процента от акционерного капитала и участвовать в операционном управлении, рассказал в интервью Рейтер член совета директоров О1 Group и сын ее владельца Дмитрий Минц, отвечающий в группе за все активы недвижимости.

“Пока нет решения, будем ли мы продавать или покупать (акции Immofinanz). У нас как у любого портфельного инвестора есть путь как в одну, так и в другую сторону. У компании новый СЕО, посмотрим, что он начнет делать, как мы построим взаимодействие. У компании скоро закончится buy back, надо подождать, какая стоимость акций установится. В зависимости от этого будем решать, что дальше делать”.

Дмитрий Минц, которому сейчас 33, возглавляет с момента основания в 2010 году инвесткомпанию O1 Properties, структуру О1 Group, собравшую активы в недвижимости и девелопменте со стоимостью инвестиционного портфеля $4 миллиарда (по итогам 2014 года).

Акции CA Immo и Immofinanz приобретены материнской компанией, так как это - сделка акционера O1 Group, к которой не имеют отношения его партнеры по O1 Properties Goldman Sachs и группа ИСТ Александра Несиса, поясняет Минц.

Второй сферой инвестиций O1 Group являются пенсионные фонды, однако пенсионных денег в покупках акций австрийских девелоперов не было “ни копейки”, говорит он.

“Частично (расплачивались) из собственных денег, частично было заемное финансирование от JP Morgan. Это торгуемые акции, поэтому было просто получить кредит”, - уточняет собеседник Рейтер, не называя размер.

КУРС НА АВСТРИЮ

O1 Group приобрела долю в австрийском девелопере CA Immo осенью 2014 года, а через полгода вместе с CA Immo объявила о намерении войти в капитал другой австрийской компании - Immofinanz, со значительной частью активов в России.

У О1 очень большая доля рынка по офисам класса А в РФ, а в класс В и С компания стратегически не хочет идти, рассказывает собеседник Рейтер о причинах появления активов вне России.

“У нас был выбор - идти в другой сегмент, например, ритейл, или в другую страну в том же классе активов. Но мы хотели не собирать активы по одному, а стать акционером работающей компании с хорошим пулом (объектов). В России такой платформы мы не нашли. Либо их не продают, либо очень дорого. А вот с CA Immo у нас сложилось”.

“После 30 процентов мы обязаны сделать обязательное предложение на выкуп всей компании, чего мы не хотим - это довольно дорого (1,5 миллиарда евро на конец 2014 года). С 26 до 30 процентов подниматься нам не нужно, разница между этими долями не голосует. По реально голосующим акциям пакет в 26 процентов близок к контрольному, с учетом того, что на собрание приходит не 90 и не 80 процентов акционеров, а гораздо меньше”, - объясняет он, почему компании так нравится 26-процентный пакет акций.

“У CA Immo свои задачи по оптимизации структуры портфеля, численности людей и стоимости заемного капитала. Сейчас в Европе правильное время, когда надо брать в долг”, - говорит Минц, который является одним из двух членов совета директоров CA Immo, представляющих интересы O1 Group.

Он говорит, что нет планов покупать какие-то еще зарубежные активы.

“Мы купили платформу (CA Immo), вложили много денег, надо помогать этой платформе расти и развиваться, а не параллельно плодить еще активы. Immofinanz в этой логике был исключением, потому что мы вместе с коллегами из CA Immo, как нам кажется, могли добавить стоимости этой компании. Поэтому (случился) такой совместный проект”.

6 ПРОЦЕНТОВ

Идея с покупкой акций Immofinanz могла возникнуть только совместно с CA Immo, так как они умеют хорошо реструктурировать большой портфель, а O1 Group прекрасно понимает российскую недвижимость, рассказывает Минц.

Immofinanz управляет недвижимостью в восьми странах, в России у компании пять торговых центров в Москве и складской комплекс в Ленинградской области.

Партнеры увидели интересную инвестиционную возможность – купить акции большой компании, которая пока что не очень хорошо управляет своими разрозненными активами, отчего акции торгуются с дисконтом к стоимости чистых активов, говорит собеседник Рейтер.

Однако после объявления оферты Immofinanz AG назвала предлагаемую цену слишком низкой и не рекомендовала акционерам принимать предложение.

“Она (идея покупки доли в Immofinanz) интересна именно при получении операционного контроля и длительной работе по реструктуризации бизнеса, в том числе действиями с российскими активами”, - говорит Минц, с сожалением добавляя, что хотя 6 процентов делают их вторым крупнейшим акционером, но не гарантируют и одного места в совете директоров.

“Мы в плюсе: 6 процентов мы купили дешевле, чем текущая рыночная цена. Рост спровоцировали частично мы, частично – коллеги из Immofinanz. Они объявили buy back во время (нашего) тендера, что нам кажется не очень корректным, но соответствующие органы смотрят на это так... (сквозь пальцы)”.

“Мы, как минимум, много опыта приобретаем в этом процессе”, - не теряет он оптимизма.

НИ ОДНОЙ ПОКУПКИ

В условиях кризиса в РФ O1 Properties чувствует себя неплохо, признается возглавляющий ее совет Минц, но избежать его влияния невозможно.

Так, с начала 2014 года компания не совершила в России ни одной покупки, а в начале 2015 года лишилась крупного клиента: General Motors, с которыми было подписано соглашение о намерениях по аренде 3.000 метров в бизнес-центре (БЦ) LeFort, решила свернуть бизнес в России.

“В начале 2014 года начинали обсуждать покупку БЦ Аврора (у Forum Properties), но начались известные политические и экономические события. Решили ждать до ноября. Курс (рубля) падал, нефть падала. Нужно было пересматривать цену. Это был операционный процесс в условиях интенсивного нарастания экономических проблем, вряд ли он имел возможность завершиться”.

“Сегодня ты думаешь, что надо покупать что-то, а завтра, что эти деньги лучше направить на погашение кредитов”, - рассуждает он, добавляя, что при этом любой интересный актив компания будет смотреть на предмет покупки.

По итогам 2014 года чистая прибыль O1 Properties, которая управляет 13 офисными центрами класса А в Москве площадью 503.000 квадратных метров, снизилась более чем вдвое до $94 миллионов при росте чистого арендного дохода более чем на 20 процентов до $351 миллионов.

Чистая прибыль снизилась из-за переоценки инвестиционного портфеля (минус 7 процентов) и за счет курсовых разниц, объясняет представитель O1 Properties.

Главная задача компании - поддерживать арендный поток, не допуская роста уровня вакансии, говорит Минц, признаваясь, что “со спросом (на арендуемые площади) сейчас тяжеловато”.

“Ставки по офисам упали, но свои потери в потоках мы ожидаем на уровне 10 процентов при курсе 50-60 за доллар (в 2015 году) из-за скидок”.

НЕ ВРЕМЯ ДЛЯ IPO

Минц говорит, что сейчас IPO для O1 Properties неактуальная тема, так как рынки закрыты, но в целом компания готова к этому в случае необходимости, так как работает по европейской модели: отчитывается по МСФО, в совете директоров два независимых члена.

“(Когда рынки откроются) посмотрим, нет самоцели”, - говорит он.

По его словам, IPO для компании - один из способов привлечь деньги под новые крупные покупки.

Минц не исключает, что в сферу интересов O1 могут попасть активы в российском ритейле.

“Никогда не говори никогда. Но мы не хотим купить один торговый центр, хочется сразу собрать какую-то платформу, а на это нужно много денег даже в текущей ситуации”.

В 2012 году O1 Properties уже планировала IPO, но вместо этого привлекла деньги, продав миноритарные доли группе ИСТ Александра Несиса и Goldman Sachs.

0 : 0
  • narrow-browser-and-phone
  • medium-browser-and-portrait-tablet
  • landscape-tablet
  • medium-wide-browser
  • wide-browser-and-larger
  • medium-browser-and-landscape-tablet
  • medium-wide-browser-and-larger
  • above-phone
  • portrait-tablet-and-above
  • above-portrait-tablet
  • landscape-tablet-and-above
  • landscape-tablet-and-medium-wide-browser
  • portrait-tablet-and-below
  • landscape-tablet-and-below