February 6, 2009 / 1:32 PM / 8 years ago

АНАЛИЗ-Фонды готовятся скупать "проблемную" недвижимость в РФ

ВРЕМЯ ЧТЕНИЯ 4 МИНУТ

Юлия Комлева, Мелисса Эйкин

МОСКВА, 6 фев (Рейтер) - Финансовый кризис тяжело ударил по российским девелоперским компаниям, вынужденным замораживать стройки и распродавать проекты для высвобождения необходимой ликвидности. Однако другие игроки радостно потирают руки: настает лучшее время для покупки активов.

"Посмотрите на историю. Все ведущие в мире фонды по недвижимости поднимались в кризис. И именно в кризис имели наибольшую доходность", - говорит управляющий директор Marshall Real Estate Fund Майкл Голомб. Фонд под его управлением в текущем году планирует привлечь $500 миллионов у частных и институциональных инвесторов, чтобы вложиться в недвижимость сроком на 3-5 лет.

"Сейчас все потеряли веру в Россию, но я уже прошел через предыдущий кризис. Это самое лучшее время для того, чтобы приобретать активы", - соглашается Хольгер Мюллер, управляющий директор фонда UFG Real Estate с капиталом в $148 миллионов.

Финансовая группа Pharos недавно получила обязательства от своих существующих инвесторов вложить $300-500 миллионов в финансирование сделок по приобретению "проблемных" активов на российском рынке недвижимости.

"У нас уже есть стратегическое партнерство с сильным местным игроком", - признается генеральный директор Pharos Питер Халлоран.

в ожидании дисконта

Тем не менее, потенциальные покупатели пока не спешат вкладывать свои накопления. Они дожидаются появления на рынке качественных и недорогих проектов, которые "по дешевке" будут вынуждены сбывать с рук запутавшиеся в долгах девелоперы или банки с доставшимися от дефолтных заемщиков залоговыми активами в недвижимости.

Лучшее время для покупки еще не наступило, говорят собеседники Рейтер, соглашаясь в том, что резкое понижение рыночной стоимости активов должно начаться в середине-конце 2009 года.

"Distressed активов в Москве пока еще нет. Все хорошие проекты и в офисном, и в торговом секторе компании оберегают. Хотя в регионах слив проектов уже начался: дисконт при продаже может достигать 95 процентов от докризисной цены", - говорит Сергей Гоголев, генеральный директор российского представительства венгерской компании Trigranit.

Trigranit готов инвестировать "несколько сотен миллионов долларов" в покупку проблемных активов в столице, преимущественно в секторе торговой недвижимости. Скидка на объекты, находящиеся в начальной стадии девелопмента, может достигать 50-75 процентов, рассчитывает Гоголев.

"Distress в недвижимости появляется с некоторым лагом, поскольку такие активы сейчас не ликвидны, и пересмотр цен на них идет очень медленно", - объясняет Халлоран.

Фонды ждут, когда девелоперы снизят продажную цену недвижимых активов согласно сократившемуся объему денежных поступлений от арендаторов.

"Еще есть мечтатели которые, рассчитывают рыночную стоимость актива, опираясь на старые арендные поступления. Но девелоперы должны понять, что рынок кардинально изменился - последствия увольнений, которые были в последнем квартале 2008 года, непременно проявятся в первом квартале нынешнего. Уже в апреле арендные ставки должны значительно упасть", - уверен Мюллер.

Арендные ставки на офисную и торговую недвижимость уже значительно просели, добавляет Гоголев: дисконт составляет 30-50 процентов в среднем по рынку, и до 10 процентов по качественным проектам.

Другой способ недорого войти в актив - купить его за долги. Marshall Real Estate сейчас обсуждает покупку заложенных у банков активов за 20-30 процентов от их оценочной стоимости.

"Многие из банков будут соглашаться, - уверен Голомб, - В нынешних условиях им приходится либо списывать "плохой" актив, либо брать наличные и зарабатывать дальше".

0 : 0
  • narrow-browser-and-phone
  • medium-browser-and-portrait-tablet
  • landscape-tablet
  • medium-wide-browser
  • wide-browser-and-larger
  • medium-browser-and-landscape-tablet
  • medium-wide-browser-and-larger
  • above-phone
  • portrait-tablet-and-above
  • above-portrait-tablet
  • landscape-tablet-and-above
  • landscape-tablet-and-medium-wide-browser
  • portrait-tablet-and-below
  • landscape-tablet-and-below