12 марта 2009 г. / , 11:50 / через 9 лет

ИНТЕРВЬЮ-Портфель AFI Development подешевел более чем вдвое из-за кризиса

Юлия Комлева, Мелисса Эйкин

МОСКВА, 12 мар (Рейтер) - Один из крупнейших девелоперов России - AFI Development (AFIDLq.L) чувствует себя уверенно во время кризиса, несмотря на то, что Jones Lang LaSalle уже снизил оценку портфеля проектов компании на 50-60 процентов до более чем $2 миллиардов с $5,9 миллиарда на середину прошлого года.

Об этом сказал в интервью Рейтер генеральный директор компании Александр Халдей.

“Цифра ($2 миллиарда) намного занижена по сравнению с реальной стоимостью активов компании. Но с учетом того, что сейчас происходит со многими девелоперскими структурами, нам трудно доказать, что у нас все иначе”, - сказал он в интервью Рейтер.

AFI Development стала первой компанией, показавшей масштабы негативной переоценки активов по итогам 2008 года: до сих пор публичные девелоперы знакомили рынок лишь отчетностью за полгода или 9 месяцев, отражавших все еще оптимистичные ожидания экспертов от сектора.

Так, всего полгода назад только три ключевых проекта AFI Development стоили больше, чем вся компания сегодня: элитный жилой дом на Озерковской набережной, многофункциональный комплекс Тверская застава и торгово- развлекательный центр Mall of Russia в Москва-Сити на 30 июня 2008 года были оценены в $3,6 миллиарда.

Основная часть нынешних списаний произошла за счет переоценки “бумажных проектов” AFI Development, составляющих большую часть портфеля компании, уточняет Халдей. Из 34 объектов сейчас в работе только три, а по остальным ведется работа с документацией.

Благодаря существенной оптимизации портфеля проектов, AFI рассчитывает спокойно переждать кризис:

“Если бы мы не верили в Россию вообще и в эту отрасль в частности, то мы бы закрылись. Распродали активы и ушли. Но мы компания, которая планирует здесь работать не одно десятилетие”.

ПРИБЫЛЬ, НО СКРОМНАЯ

Реализация трех ключевых объектов позволит AFI пережить нелегкие кризисные годы и даже остаться в прибыли, уверен Халдей. Жилой комплекс на Озерковской набережной, Mall of Russia и Тверская застава уже сейчас обещают генерировать солидный денежный поток. В частности, подписаны арендные соглашения на 40 процентов площадей в Mall of Russia (с ожидаемым увеличением до 70 процентов к его открытию); на 100 процентов площадей компания рассчитывает найти арендаторов в комплексе Тверская застава, который сдается 2010-2011 году.

Активизировались продажи и в элитном жилом комплексе на Озерковской набережной:

“Со второй половины февраля наступило некоторое оживление, мы стали продавать примерно по одной квартире в неделю. Хотя в конце прошлого года и в январе нынешнего спроса не было никакого”, - говорит Халдей.

Нынешние продажи, однако, значительно скромней докризисных: если раньше девелопер зарабатывал $10-15 миллионов в месяц на реализации элитной жилой недвижимости, то сегодня - $3-4 миллиона.

Пополнять денежные потоки помогают доходы от аренды уже реализованных объектов - офисного центра Четыре Ветра, бизнес-центра на Бережковской и бизнес-парка на Павелецкой набережной, а также куророртных проектов в районе кавказских Минеральных Вод.

В итоге в течение кризиса, на который Халдея отводит около трех лет, компания будет прибыльной.

“Свои 20-25 процентов прибыли мы получим, и этого будет вполне достаточно. Почему такой пессимизм в голосе? Просто до кризиса мы получали доходность в 200-300 процентов, а сейчас эйфория закончилась, мы опустились на землю”.

ПЕРЕЖИТЬ КРИЗИС

Уверенно чувствовать себя в нелегкие времена кризиса AFI Development помогает сохранившаяся подушка ликвидности - почти $370 миллионов долларов на 30 сентября 2008 года. Кроме того, все достраиваемые объекты компании обеспечены длинными кредитами - от банка ВТБ (на $282 миллиона) и от Сбербанка (на $219 миллионов).

“Мы можем сегодня купить многие активы. Часть компаний к нам уже приходили с просьбой забрать их за один доллар, если мы возьмем на себя обязательства по финансированию”.

Но время для скупки подешевевших активов девелоперов еще не наступило, считает глава AFI Development. Основная проблема рынка недвижимости сейчас - отсутствие спроса.

“Девелоперам нужно идти в отпуск. На рынке почти полная тишина. Если нет спроса, то что бы ты ни построил - хоть избушку, хоть дворец - ты не сможешь их продать”.

Особенно сильно от отсутствия арендаторов пострадал офисный сектор, о котором можно “забыть” на ближайшие 5 лет.

“Офисные помещения - это мертвый рынок, даже в Москве. Освободилось очень много офисных площадей из-за урезания бюджетов компаний и закрытия представительств зарубежных корпораций. Это видно даже по объявлениям - везде все сдается и продается”.

Кризис заставляет мыслить неординарно, считает Халдей. Он рассчитывает заработать не вопреки, а благодаря ему - в частности, на управлении залоговой недвижимостью, которая осталась на руках у банков от проблемных заемщиков.

“Банки сейчас - самые большие собственники недвижимых активов. Продать все залоги будет невозможно - нет покупателей на рынке, зато логично отдать в управление опытному девелоперу. Мы могли бы, например, взять у банка пять объектов в управление, довести до ума и завершить по графику, чтобы к концу кризиса стояли готовые объекты”.

По словам Халдея, AFI уже делал подобные предложения банкам, и такая деятельность в будущем может обеспечить “неплохой доход”.

0 : 0
  • narrow-browser-and-phone
  • medium-browser-and-portrait-tablet
  • landscape-tablet
  • medium-wide-browser
  • wide-browser-and-larger
  • medium-browser-and-landscape-tablet
  • medium-wide-browser-and-larger
  • above-phone
  • portrait-tablet-and-above
  • above-portrait-tablet
  • landscape-tablet-and-above
  • landscape-tablet-and-medium-wide-browser
  • portrait-tablet-and-below
  • landscape-tablet-and-below