16 августа 2011 г. / , 14:49 / 6 лет назад

ИНТЕРВЬЮ-Мортон метит в тройку крупнейших строителей РФ

Ольга Сичкарь

МОСКВА (Рейтер) - Девелопер Мортон в кризис стал одним из крупнейших строителей в России, работая только на рынке Подмосковья: компания наступает на пятки федеральным гигантам ПИК и ЛСР, планируя в 2011 году продать 480.000 квадратных метров и выручить более $1,3 миллиарда.

По итогам 2010 года Мортон вошел в топ-5 по объемам ввода жилья, вместе с компаниями МСМ-5, ПИК, Су-155 и ЛСР. Портфель компании достиг 4,5 миллиона квадратных метров, из которых проекты на 3,5 миллиона уже находятся в разных стадиях строительства, рассказал в интервью Рейтер глава и совладелец Мортона Александр Ручьев.

“Новый объем - в 1 миллион ”квадратов“ - получили в последние недели, договорившись о двух крупных контрактах в Подмосковье - на 700.000 квадратных метров в Ленинском районе, и на 300.000 метров в другом очень хорошем месте”, - рассказывает он.

“Ведем переговоры с ПИК, ДСК-1 и ГВСУ-Центр об участии в проектах. В августе они завершатся и станет ясно, какими будут доли в общей застройке”.

У Мортона нет своих домостроительных комбинатов и он работает по распространенной схеме: компания-девелопер приобретает права на землю, развивает участок (проектирование, коммуникации и др.) и привлекает соинвестора-строителя, который возводит свои дома, а квартиры распределяются между партнерами.

Например, в проекте Мортона Солнцево-Парк общей площадью более полумиллиона квадратных метров ПИК строит 100.000 метров, а ГВСУ-Центр - 160.000 метров.

Один из крупнейших проектов Мортона - жилой микрорайон для военнослужащих под Балашихой площадью около 500.000 квадратных метров по заказу Минобороны.

Аукцион на генподряд Мортон выиграл летом 2009 года, а субподрядчиками по поставке и возведению домостроительных конструкций привлек ЛСР, ГВСУ-Центр, ДСК-1, Су-155.

Кроме российских строительных игроков Мортон планирует привлечь в партнеры китайцев, рассказал Ручьев.

“Мы 31 мая подписали протокол о намерениях с китайской компанией Тянь Синь, которые хотят инвестировать в наш проект, строить на нашем участке, используя свои технологии и рабочую силу. Пока речь идет только о 50.000 квадратных метрах в Балашихе - это примерно $50 миллионов. Они готовы инвестировать $200 миллионов, но у нас в таком объеме нет необходимости”.

Обзаводиться собственными домостроительными мощностями компания не планирует, говорит Ручьев:

“Если покупать мощности, то только способные выпускать универсальные продукты, которые можно было бы продавать на открытом рынке, и использовать как для гражданского, так и индустриального строительства. Такое производство есть у ЛСР, но ими эта ниша уже занята”.

КРИЗИСНЫЙ ДИСКОНТ

В кризис Мортон, в отличие от многих игроков, продолжил активно продавать жилье, “просев” только в выручке - компания предлагала самые дешевые квартиры в Московском регионе. В 2009 году, говорит Ручьев, выручка упала в 2,5 раза, но было продано 120.000 квадратных метров жилья, что удержало компанию на плаву.

“У нас нет собственного производства панелей, которые требуют постоянной загрузки, поэтому по обстоятельствам мы можем увеличивать объемы строительства или уменьшать их. В кризис мы решили не сворачиваться, увидев, что сможем занять освобождающуюся нишу дешевого жилья”, - рассказывает Ручьев.

“Дешевое жилье - от 41.000-42.000 рублей за квадратный метр в Лобне - стало двигателем нашей активности в кризис. Средняя цена была у нас менее 50.000 за метр, а у остальных застройщиков - около 60.000. Теперь цены в Подмосковье выросли на 10-15 процентов, средняя цена у нас поднялась до 60.000 рублей”.

По итогам 2010 года компания продала 240.000 квадратных метров, а ее выручка достигла $1 миллиарда, сказал Ручьев. В этом году Мортон планирует продать вдвое больше - 480.000 метров, а ввести в эксплуатацию - 800.000 квадратных метров, включая жилье для Минобороны, и в будущем оставаться на таком уровне.

Потенциал роста цен в Московской области в будущем, считает Ручьев, очень умеренный - примерно до 75.000 рублей за квадратный метр: люди зарабатывать больше не стали, и покупательская активность возможна только примерно на этом уровне стоимости жилья.

ОБЛАСТЬ РОСТА

Ручьев считает рынок Московской области самым перспективным в стране.

“За пределы Подмосковья выходить не планируем, наш текущий портфель проектов здесь рассчитан на 5 лет. Дальше будем смотреть на ситуацию. Сейчас спрос в области превышает предложение: возводится многоэтажного жилья около 3,5 миллиона квадратных метров в год - и этот объем реализуется, нет такого, чтобы построили и дома стоят непроданные”.

С объемом ввода жилья 800.000 квадратных метров в год у Мортона все шансы попасть в тройку лидеров, говорит Ручьев. Труднее всего будет, работая только в одном регионе, перегнать ЛСР, ПИК и Су-155, которые строят по всей России, отмечает он.

В Москве у компании тоже есть проекты, но очень небольшие - в 2010 году Мортон сдал жилой дом на улице Лечебной площадью 8.000 квадратных метров и строящийся на улице Бориса Жигуленкова - 7.000 метров.

“Планы на Москву есть - надежд нет. Реализовывать проекты в столице трудно, над одним из них мы бьемся с 2006 года”, - признается девелопер.

Мортон изучает возможность разместить осенью облигационный займ на 1 миллиард рублей, и ведет консультации с банками. Долговая нагрузка девелопера держится на низком уровне - порядка 6 миллиардов рублей, говорит Ручьев. Крупнейшие кредиторы - Сбербанк, Банк Санкт-Петербург, Московский Индустриальный Банк, Фонд-Сервис Банк.

“Для нас есть смысл выпускать только облигации сроком на три года, так как мы хотим перевести краткосрочную часть кредитов в долгосрочную. Решение примем осенью. Пока рынок относится скептически к трехлетним облигациям”, - говорит он.

СЕКРЕТНЫЙ КОЛХОЗ

Первым девелоперским объектом Мортона стала достройка небольшого дома в Клину в начале 2000-х, рассказал Ручьев. Стартовый капитал он и несколько сокурсников по Московскому физико-техническому институту заработали на капитальных ремонтах, выполняя отделочные работы и утепление фасадов.

Глава Мортона вспоминает, что первые проекты были убыточными, так как основные конкуренты в Подмосковье продавали квартиры ниже себестоимости, и Мортону приходилось выставлять цену около $300 за метр. Первую прибыль Мортон получил на застройке микрорайона Первого Мая в Балашихе - 320.000 квадратных метров, завершен на 90 процентов.

Мортон не раскрывает структуру собственности и конечных владельцев. Компания входит в группу, интересы которой выходят за пределы недвижимости.

“Я не единоличный владелец бизнеса. У меня есть несколько партнеров, но весь бизнес выходит далеко за рамки строительства жилья, и каждый партнер отвечает за свои направления. На мне, например, девелопмент. У остальных партнеров другие сектора. Можно сказать, все эти сектора относятся к рынку товаров и услуг. Все партнеры непубличные, и их имен я называть не буду”, - говорит Ручьев.

У него как управляющего партнера есть доля в прибыли и во владении всем имуществом, но доля эта не выделена, как и у всех остальных.

”Западная схема управления представляет собой пирамиду, где управление сводится в одну точку. У нас другая система и другая философия. По форме бизнеса у нас - коллективное хозяйство - “колхоз”.

“Группа, ”колхоз“, обеспечивает тебя всем необходимым для жизни. Если социализм уменьшить с масштаба страны до группы лиц - то получится, как у нас: достаточно чтобы компания взяла на себя обязательства по обеспечению тебя всем необходимым для жизни, и тогда не важно, какой долей в компании ты владеешь. Мы свой ”колхоз“ развиваем и стараемся научно обосновать. Но систему управления я раскрывать не буду, это наше ноу-хау”, - делится Ручьев.

Редактор Мария Плис

0 : 0
  • narrow-browser-and-phone
  • medium-browser-and-portrait-tablet
  • landscape-tablet
  • medium-wide-browser
  • wide-browser-and-larger
  • medium-browser-and-landscape-tablet
  • medium-wide-browser-and-larger
  • above-phone
  • portrait-tablet-and-above
  • above-portrait-tablet
  • landscape-tablet-and-above
  • landscape-tablet-and-medium-wide-browser
  • portrait-tablet-and-below
  • landscape-tablet-and-below