July 2, 2018 / 11:41 AM / 4 months ago

АНАЛИЗ-Строители жилья в РФ ждут ухода слабых игроков и роста цен из-за новых правил

МОСКВА, 2 июл (Рейтер) - Российские строители ждут, что новый закон, который позволит банками жестче контролировать их работу, а через год заставит заменить прямое привлечение средств дольщиков более дорогим банковским финансированием, приведет к исчезновению слабых игроков, снижению маржи и росту цен.

Закон, который сейчас находится на подписании президента РФ Владимира Путина, сделает обязательным контроль банков за расходованием девелоперами средств дольщиков через счета, открытые для каждого строительного проекта.

Через год закон еще сильнее ужесточит регулирование - девелоперы должны будут полностью перейти на проектное финансирование вместо долевого, работая по схеме эскроу-счетов.

Закон приведет “к подорожанию квадратного метра, к отмиранию большого числа средней и мелкой руки девелоперов: слишком большие ресурсы будут нужны”, сказал Рейтер гендиректор Самолет Девелопмент Игорь Евтушевский.

Совладелец инвестгруппы Покров, которая занимается строительством и коммерческой, и жилой недвижимости, Николай Крайнов сказал, что из-за нового закона компания не планирует начинать новые жилые проекты:

“Начатые жилые проекты мы все завершим, используя собственные средства и наши коммерческие объекты как залоговую массу при получении кредитов, а дальше мы сконцентрируемся на возведении коммерческой недвижимости”.

ПЛАН ПУТИНА

Большинство домов в России исторически строится с привлечением средств дольщиков: желающие купить жилье инвестировали в квартиры на этапе строительства. Девелоперская компания начинает продажи как правило на уровне вырытого котлована, при этом банковское финансирование используется мало.

На этапе строительства жилье стоит дешевле, чем в готовом доме, разница может достигать 30-40 процентов. Но вкладывая деньги на этапе строительства покупатель рискует, что дом может быть недостроен или сдача дома будет задержана.

Осенью 2017 года президент Владимир Путин поручил разработать схему отказа в течение трех лет от долевого строительства, так как оно привело к появлению в стране десятков тысяч обманутых дольщиков.

Переход на новую систему финансирования строительства жилья произойдет в два этапа, первый из которых должен стартовать в этом месяце, а второй начнется с июля 2019 года.

С июля этого года обязательным станет банковское сопровождение сделок продажи жилья: по каждому разрешению на строительство девелопер откроет отдельный счет в одном из уполномоченных банков (из утвержденного правительством списка) и осуществлять расчеты можно будет только с этих счетов.

На этот счет будут поступать деньги от покупателей квартир и с него девелопер будет брать средства для финансирование строительства проекта.

Банк будет контролировать расходы с этого счета. Если действия девелопера покажутся банку подозрительными, он может остановить расчеты.

Через год компании обязаны перейти на расчеты с покупателями через эскроу-счета, что по сути означает переход с долевого финансирования на проектное. Деньги покупателя будут лежать на специальном счете в банке до момента завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а финансироваться стройка будет средствами банка.

Средства на счетах покупателя будут защищены страховой суммой до 10 миллионов рублей.

С июля текущего года вариант с использованием эскроу-счетов является для девелоперов добровольным.

СИЛЬНЫЕ АДАПТИРУЮТСЯ, СЛАБЫЕ УЙДУТ

“Снижение гибкости использования денежных средств может привести к снижению доходности проектов, либо повышению цен. В каждом сегменте рынка - массовый, бизнес-класс, элитное жильё - баланс может быть своим”, - сказала старший аналитик Райффайзенбанка Наталья Колупаева.

“Крупные компании сначала попытаются поднять цены, чтобы компенсировать возросшие затраты. Если не получится поднять цены, потому что продажи встанут, компании будут снижать маржинальность, административные расходы, стараться любыми способами снизить себестоимость квадратного метра”, - сказал директор департамента правого обеспечения Интеко Антон Гаврилов.

“Закон сначала вызовет рост расходов и снижение маржи, потом наименее эффективные игроки уйдут с рынка, что приведет к снижению объема предложений и росту цен”, - считает главный финансовый директор группы Эталон Кирилл Багаченко.

Тем не менее, опрошенные Рейтер крупные девелоперы говорят, что готовы или готовятся работать по новой схеме.

“Мы не видим рисков, которые могли бы повлечь приостановление продаж. С 1 июля компания начинает работать по новым правилам”, - сказал представитель группы ПИК, которая объявила о росте цен с 1 июля.

Представитель ПИК уточнил, что повышение цен анонсировалось с начала года, главная причина - снижение ипотечных ставок, а не изменения в законодательстве.

“В ближайшие два месяца, в переходный срок, мы планируем заключать договоры с покупателями с использованием действующих расчетных счетов, а после открытия счета в уполномоченном банке - перевести договоры на новый счет в соответствии с новыми правилами”, - сказал Гаврилов из Интеко.

Сложнее девелоперам станет с июля 2019 года, когда прямой приток средств от дольщиков прекратится, говорят они.

“Для небольших компаний переход от договоров долевого участия к проектному финансированию может оказаться роковым – большинство таких компаний уйдет с рынка”, - сказала замгендиректора концерна Крост Марина Любельская.

“Правки в законодательстве, особенно вступающие в силу с июля 2019 года, приведут к укрупнению игроков и монополизации рынка”, - сказала вице-президент ФСК Лидер Татьяна Макарова.

ЧТО ПРЕДЛАГАЮТ БАНКИ

Закон требует перечислять деньги дольщиков на новые счета в уполномоченных банках, но список таких банков пока так и не опубликован, говорят девелоперы.

По банковскому сопровождению ВТБ “в активном диалоге с большим количеством застройщиков”, а Сбербанк запустил два новых продукта - кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение, сообщили банки.

Основной вопрос для девелоперов при переходе на проектное финансирование - насколько дорогими будут кредиты.

“Если сумма средств дольщиков на счетах эскроу составит половину задолженности по кредиту застройщика – процентная ставка может снизиться на 30 процентов, когда средства дольщиков полностью покроют кредит - процентная ставка снизится в два раза”, - передала пресс-служба комментарий директора дивизиона кредитных продуктов Сбербанка Сергея Бессонова.

По словам Гаврилова из Интеко, если по этой схеме снижение ставки с рыночных 10-12 процентов будет до 5-6 процентов, застройщики могут перейти на эту схему быстро, не дожидаясь 1 июля 2019 года.

“Использование схемы счетов эскроу позволит снизить стоимость кредитных денег для застройщиков, (но) оценивать уровень ставок пока рано”, - говорится в комментарии ВТБ. (Ольга Сичкарь, при участии Татьяны Вороновой, Дарьи Корсунской, Тома Бамфорта; редактор Антон Зверев)

0 : 0
  • narrow-browser-and-phone
  • medium-browser-and-portrait-tablet
  • landscape-tablet
  • medium-wide-browser
  • wide-browser-and-larger
  • medium-browser-and-landscape-tablet
  • medium-wide-browser-and-larger
  • above-phone
  • portrait-tablet-and-above
  • above-portrait-tablet
  • landscape-tablet-and-above
  • landscape-tablet-and-medium-wide-browser
  • portrait-tablet-and-below
  • landscape-tablet-and-below